Die Frage nach den Maklerkosten gehört zu den häufigsten, die Immobilienverkäufer und -käufer in Bayern stellen. Und sie ist berechtigt – schließlich geht es um erhebliche Summen. Was viele nicht wissen: Seit 2020 regelt der Gesetzgeber die Verteilung der Maklercourtage verbindlich. Was das konkret bedeutet, welche Leistungen im Honorar enthalten sind und wann sich ein Makler tatsächlich lohnt, erklären wir in diesem Ratgeber.
Die gesetzliche Regelung seit 2020: §656c BGB
Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat, wurde die sogenannte Halbteilungspflicht eingeführt. Sie gilt für Wohnimmobilien, die für Eigennutzer (Verbraucher) verkauft werden.
Konkret bedeutet §656c BGB: Vereinbart der Makler mit beiden Parteien – also Verkäufer und Käufer – eine Provision, muss diese gleichhoch sein. Wer die Provision zuerst vereinbart hat, trägt seinen Anteil. Der andere Teil zahlt maximal die gleiche Höhe. Es ist also nicht mehr möglich, die gesamte Provision auf den Käufer abzuwälzen.
Hinweis: Die Halbteilungsregelung gilt für Wohnimmobilien beim Verkauf an Verbraucher. Bei Gewerbeimmobilien und reinen Grundstücksverkäufen (ohne aufstehende Wohngebäude) gelten weiterhin freie Vereinbarungen.
Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern?
In Bayern hat sich eine Gesamtprovision von 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) etabliert, die unter den Parteien gleichmäßig aufgeteilt wird. Das ergibt 3,57 % je Seite – also Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises.
Wichtig: Diese Sätze sind marktüblich, aber nicht gesetzlich festgelegt. Im Einzelfall kann die Provision auch abweichen – nach oben wie nach unten. Bei Service Gansel Immobilien besprechen wir die Konditionen transparent im Erstgespräch.
Beispiel: Grundstück mit Kaufpreis 200.000 Euro
- Gesamtprovision 7,14 %: 14.280 Euro
- Anteil Verkäufer (3,57 %): 7.140 Euro
- Anteil Käufer (3,57 %): 7.140 Euro
Was ist im Maklerhonorar enthalten?
Viele Eigentümer sehen die Provision zunächst als reinen Kostenfaktor. Tatsächlich umfasst eine professionelle Maklerleistung ein breites Leistungsspektrum:
- Marktgerechte Wertermittlung des Grundstücks oder der Immobilie
- Erstellung eines professionellen Exposés mit Beschreibung, Grundrissen, Fotos und rechtlichen Unterlagen
- Vermarktung auf einschlägigen Portalen (ImmoScout24, Immowelt etc.) sowie im eigenen Netzwerk
- Koordination und Durchführung von Besichtigungen
- Bonitätsprüfung und Vorqualifizierung von Kaufinteressenten
- Kaufpreisverhandlung im Interesse des Verkäufers
- Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags in Abstimmung mit dem Notar
- Begleitung bis zur Schlüsselübergabe
Privatverkauf vs. Makler: Ein ehrlicher Vergleich
| Kriterium | Privatverkauf | Mit Makler |
|---|---|---|
| Erzielbarer Kaufpreis | Oft 5–15 % unter Marktwert | Marktgerecht, häufig höher |
| Zeitaufwand | Hoch (Anfragen, Besichtigungen, Verhandlung) | Gering – Makler übernimmt alles |
| Rechtssicherheit | Risiko bei Vertragsfehlern oder fehlenden Unterlagen | Vollständige Unterlagen, geprüfter Kaufvertrag |
| Käuferqualität | Keine Bonitätsprüfung, Ausfallrisiko | Vorqualifizierte, ernsthafte Interessenten |
| Kosten | Keine Provision | 3,57 % Verkäuferanteil (wird oft durch höheren Preis ausgeglichen) |
| Verhandlungssicherheit | Oft emotionale Entscheidungen, schlechtere Ergebnisse | Professionelle, sachliche Verhandlung |
Wann lohnt sich ein Makler besonders?
Ein professioneller Makler lohnt sich insbesondere dann, wenn:
- Sie keine Zeit oder Erfahrung für den Verkaufsprozess haben
- Das Objekt eine komplexe Rechtslage aufweist (z. B. kein Bebauungsplan, Altlasten, Erbfall)
- Sie einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen möchten
- Diskretion gewünscht ist (Off-Market-Verkauf ohne öffentliche Ausschreibung)
- Sie sich rechtliche Absicherung und professionelle Vertragsgestaltung wünschen
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Muss die Provision immer 3,57 % betragen?
Nein. Es handelt sich um einen marktüblichen Wert in Bayern. Die Höhe ist verhandelbar und wird im Maklervertrag individuell vereinbart.
Gilt die Halbteilung auch für Grundstücke ohne Bebauung?
Nein. §656c BGB gilt nur für Wohnimmobilien (Wohnungen und Einfamilienhäuser), die an Verbraucher verkauft werden. Bei unbebauten Grundstücken oder Gewerbeimmobilien gelten freie Provisionsvereinbarungen.
Wann ist die Provision fällig?
Die Provision entsteht mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Erst dann ist der Makler provisionsberechtigt – also nur bei Erfolg.
Kann der Makler die Provision auch allein vom Verkäufer erhalten?
Ja, das ist möglich. Wenn der Makler ausschließlich vom Verkäufer beauftragt und bezahlt wird, entfällt die Provision für den Käufer vollständig. Dieses Modell ist bei bestimmten Transaktionsarten üblich.
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