Wer ein Grundstück in Bayern oder Schwaben verkaufen oder kaufen möchte, kommt am Begriff Bodenrichtwert nicht vorbei. Er ist der amtlich ermittelte Durchschnittswert des Bodens in einer bestimmten Lage – und gleichzeitig einer der am meisten missverstandenen Begriffe der Immobilienbewertung.
In diesem Artikel erklären wir, was der Bodenrichtwert bedeutet, wo Sie ihn in Bayern abrufen können, welche Faktoren ihn beeinflussen und warum er allein für eine verlässliche Preisfindung nicht ausreicht.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Wert, der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte jedes Landkreises oder jeder kreisfreien Stadt ermittelt wird. Er gibt an, wie viel ein Quadratmeter Boden in einer bestimmten Bodenrichtwertzone – unter Referenzbedingungen – im Durchschnitt wert ist.
Grundlage sind die tatsächlich gezahlten Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Die Werte werden in Bayern in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert und spiegeln damit die jüngste Marktentwicklung wider.
Wichtig: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen standardisierten Referenzfall – also ein fiktives "Durchschnittsgrundstück" in der jeweiligen Lage. Ihr konkretes Grundstück weicht davon fast immer ab.
Bodenrichtwert und Verkehrswert – was ist der Unterschied?
Der Verkehrswert (auch: Marktwert) ist der Preis, den ein Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag erzielen würde. Er berücksichtigt alle grundstücksbezogenen Besonderheiten: Zuschnitt, Erschließung, Altlasten, Bebaubarkeit, Lärm oder Geruchsimmissionen.
Der Bodenrichtwert ist dagegen eine Durchschnittsgröße – er ignoriert individuelle Besonderheiten Ihres Grundstücks. Deshalb kann der tatsächlich erzielbare Preis deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.
Wo finde ich den Bodenrichtwert in Bayern? – BORIS Bayern
In Bayern können Sie den Bodenrichtwert kostenlos über das Portal BORIS Bayern (Bodenrichtwertinformationssystem) des Landesamts für Digitalisierung, Breitband und Vermessung abrufen. Die Adresse lautet: boris.bayern.de
Auf dieser Plattform können Sie Ihr Grundstück per Adresse oder Flurkennzeichen lokalisieren und die gültigen Bodenrichtwerte für die entsprechende Zone einsehen. Dabei werden verschiedene Nutzungsarten unterschieden: Wohnbauland, Mischgebiet, Gewerbe, Ackerland, Grünland und weitere.
Für Schwaben – also den Regierungsbezirk mit den Landkreisen Augsburg, Dillingen, Donau-Ries, Günzburg, Kaufbeuren, Kempten, Lindau, Memmingen, Neu-Ulm, Ostallgäu, Unterallgäu und dem Augsburger Umland – sind die Werte im BORIS-Portal gebündelt verfügbar.
Einflussfaktoren auf den Grundstückswert
Folgende Faktoren können dazu führen, dass der tatsächliche Grundstückswert vom Bodenrichtwert nach oben oder unten abweicht:
- Lage: Mikrostandort (direkte Nachbarschaft, Sicht, Ruhe) und Makrostandort (Infrastruktur, Schulen, ÖPNV-Anbindung)
- Bebaubarkeit: Gibt es einen Bebauungsplan? Was darf gebaut werden? Welche Geschossflächenzahl (GFZ) ist erlaubt?
- Erschließungsstand: Ist das Grundstück voll erschlossen (Strom, Wasser, Kanal, Straße) oder sind noch Kosten zu erwarten?
- Grundstückszuschnitt: Rechteckige, gut nutzbare Grundstücke sind mehr wert als unförmige oder sehr schmale Parzellen
- Altlasten: Hinweise auf Kontamination oder Verdachtsflächen mindern den Wert erheblich
- Topografie: Hanglage, Hochwassergefahr oder Überschwemmungsgebiet beeinflussen den Wert negativ
- Immissionen: Lärm durch Straße, Bahn oder Gewerbe senkt den Bodenwert spürbar
Beispielrechnung: Grundstückswert in Schwaben
Beispiel: Baugrundstück im Landkreis Dillingen a. d. Donau
Diese Beispielrechnung dient zur Illustration. Ein tatsächlicher Verkehrswert wird durch einen qualifizierten Gutachter oder einen erfahrenen Makler auf Basis einer vollständigen Objektanalyse ermittelt.
Warum der Bodenrichtwert als alleinige Grundlage nicht reicht
Wer sein Grundstück einfach zum Bodenrichtwert multipliziert mit der Fläche anbietet, riskiert entweder, deutlich unter Marktwert zu verkaufen – oder mit einem überhöhten Preis am Markt zu scheitern und potenzielle Käufer zu verlieren.
Für eine verlässliche Wertermittlung braucht es mehr: eine Analyse der Bebauungsrechtslage, eine Einschätzung der aktuellen Nachfragesituation, eine Bewertung des Erschließungsstands und ein tiefes Verständnis des lokalen Markts. Genau das leisten IHK-zertifizierte Immobilienmakler und öffentlich bestellte Gutachter.
Professionelle Wertermittlung durch Service Gansel Immobilien
Als regional verwurzeltes Maklerbüro mit tiefer Kenntnis des schwäbischen Immobilienmarkts bieten wir Ihnen eine fundierte, marktgerechte Bewertung Ihres Grundstücks. Wir kombinieren die Bodenrichtwertdaten aus BORIS Bayern mit unserer Transaktionserfahrung und der aktuellen Nachfragesituation, um für Sie den optimalen Angebotspreis zu ermitteln.
Kostenlose Grundstücksbewertung anfragen
Wir ermitteln den Wert Ihres Grundstücks in Schwaben oder Bayern – fundiert, marktgerecht und unverbindlich.
Jetzt Bewertung anfragen